正在建设中的建国门九号项目。张帅旗/摄
姗姗来迟的北京建国门九号，或将迎来新一轮漫长的去化考验。
张帅旗 中房报记者 梁笑梅 | 北京报道
开盘入市4个多月，北京建国门九号成交寥寥，市场反响不及预期。
建国门九号是一个命运多舛的项目，最早由天鸿集团于2004年以1.27亿元竞得建设，后随企业重组划入首开体系。受拆迁推进缓慢等因素影响，项目开发进程长期滞后，开发周期长达21年，直至2025年12月才取得预售许可证正式面市。
不过，来自北京市住建委的信息显示，截至4月16日，这一项目还未有实际签约。
21年间，房地产市场历经从高速繁荣到深度调整的多轮周期更迭，在剧烈波动中，行业格局与产品体系早已发生翻天覆地的变化。
记者通过实地探访及多方核实了解，建国门九号的户型设计与当前高端市场需求存在明显代际差异，以建筑面积406平方米户型为例，面宽约17.7米、进深约 25.6 米，面宽进深比仅0.69，整体户型偏狭长。同时，项目还存在容积率偏高、规划不合理等问题。
“‘短面宽、长进深’已然成为时代的‘眼泪’，0.69 的面宽进深比，与当前主流1.2以上的标准形成鲜明反差；70%～79%的得房率，在如今普遍90%以上得房率的豪宅市场中也毫无竞争力；4.62的容积率也与市场低密化趋势背道而驰。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，与缦合北京、融创壹号院等新一代豪宅同台竞争，建国门九号在产品上已存在明显代差，这将成为项目去化的天然障碍。
漫长的开发周期也大幅推高了项目的建设成本。
据首开股份2025年半年报披露，建国门九号计划总投资71.31亿元，计容建筑面积5.5万平方米，折算开发成本已近13万元/平方米。项目备案预售价格区间为11.96万~21万元/平方米，均价约15万元/平方米，盈利空间被严重挤压。
针对项目销售情况、产品设计等相关问题，记者多次联系建国门九号项目方及控股公司首开股份，对方均拒绝了采访请求。
姗姗来迟的北京建国门九号，或将迎来新一轮漫长的去化考验。
01
入市历时21年
建国门九号项
目西侧城市界面。张帅旗
/摄
在北京东二环建国门桥东南角，名为“建国门九号”的高层建筑群已拔地而起。这个从2004年拿地到2025年末取得预售许可证的历时21年开发的豪宅项目，正在接受市场检验。
时间回溯至2004年。当时，天鸿集团以1.27亿元价格摘得北京朝阳区华侨村二期5号地块。按照最初规划，项目计划于2007年竣工交付。然而，漫长的拆迁工作令这一项目延期不断，直到2018年底才取得施工许可，时间长达14年之久。
期间，因北京国资体系改革，2005年，北京城开集团与北京天鸿集团启动重组，北京首都开发控股（集团）有限公司应运而生。建国门九号随着企业重组也转至新集团名下。
公开信息显示，负责项目开发的东银燕华成立于2004年，注册资本3000万元，目前有三大股东，分别是旺泰地产（北京）集团持股49%、北京燕华置业持股40%、北京首开亿信置业持股11%。
穿透后的资本版图显示，北京燕华置业与首开亿信均为首开系控股子公司，首开股份与首开集团在项目公司中合计持股约51%。
这一股权格局的形成亦历经更迭。2020年底，原股东中诚信托及曹威将其持有的东银燕华合计49%股权转让予旺泰地产，后者由此成为项目第一大股东。
至于大股东旺泰地产背后的资本谱系，穿透显示其由旺泰能源（北京）集团持股99%、旺泰控股集团持股1%。旺泰控股的实际控制人为张绍昆与程宝仁，其投资版图涵盖地产、能源及金融等多个领域。
旺泰能源则是由程梓真、程致璇等自然人持有，在北京运营着规模可观的加油站网络。自2006年起，旺泰便以控股或参股方式涉足京内外十余个地产项目。欧泰大厦便是其参与投资的项目之一。
最终，在首开股份运作下，2025年12月4日，建国门九号终于取得预售许可证，正式面世。不过，此时距离拿地已过去21年之久。
02
产品代际之差
建国门九号楼栋分布图。
21年的开发，意味着该项目的产品定位跨越了多个房地产周期，当它最终面世时，户型设计与当前市场需求之间已形成一定代际差异。
从项目规划来看，建国门9号共有3栋住宅楼，97套房源，户型面积区间在270平方米～520平方米，普遍采用短面宽、长进深的设计格局。此外，项目还包含部分顶层复式和下跃户型，总价范围在3000万元～1.9亿元间。
从面宽进深比来看，建国门九号1号楼及2号楼的相关指标与当前市场上常见的90平方米南向两面宽产品相近，以项目中406平方米户型为例，其进深约为25.6米，面宽约为17.7米，面宽进深比仅为0.69，与当下主流产品设计相差较大。
在当下楼市步入好房子产品时代以及高得房率渐成主流趋势的背景下，建国门九号的得房率水平亦显得差距较大。项目信息显示，该项目得房率在70%至79%之间，其中520平方米户型设计为三梯一户，因公摊面积较大，得房率相对更低。
此外，建国门九号项目容积率高达4.62，高于北京普通住宅平均水平。该项目地块还配建有一栋13层写字楼及两栋商业楼，其中写字楼与项目住宅2号楼、3号楼楼间距仅有十余米，若购买项目16层以下207户型及406西侧户型，将与写字楼存在“对视”情况，有一定视线干扰。
记者实地踩盘时还发现，该项目周边分布有部分老旧小区，若选择西向房源，景观视野相对受限，亦无法观赏到中国尊、通惠河、国贸等城市景观资源。
建国门九
号项目西侧城市界面。张帅旗
/摄
正因为在售房源景观视野的差异，项目呈现明显的价格梯度。以全部为406平方米户型的2号楼为例，东西两侧户型价差显著。
据项目销售人员介绍，建国门九号西户均价在12万至13万元/平方米间，东户价格则为14万元/平方米左右，价差主要源于东侧单元拥有更优的景观视野和采光条件，“楼层高度不同亦导致定价差异，406平方米东侧户型从6层至次顶层的价格区间约为12.8万元/平方米～17万元/平方米。”
图片来
源：
北京市住房和城乡建设委员会。
此外，该项目因地块面积有限，不具备规划大规模社区园林的地理条件，公开信息显示，项目绿化率为30%。而在社区空间相对紧凑的情况下，该项目的物业费却处于较高水平，为每月25.78元/平方米。按项目最小户型270平方米计算，年度物业费用为8.4万元。
“从2004年拿地至今，北京豪宅市场经历了从‘地段崇拜’到‘产品主义’的范式转移，当代高净值人群的要求已从‘拥有核心地段’升级为‘享受空间体验’，建国门九号的户型设计已然存在明显的产品代差。”柏文喜表示。
03
沉重的成本代价
漫长的开发周期使企业付出了沉重的代价。
首开股份2024年发布的对外担保公告显示，截至2024年9月30日，负责开发建国门9号的项目公司——北京东银燕华置业有限公司（以下简称“东银燕华”）营业收入为零，虽然资产总额约25.3亿元，但负债总额在35.4亿元，净资产为-10.06亿元。
公告称，项目营收为零系尚未开盘销售所致。而为了支撑项目运转，首开股份为该笔开发贷款提供的担保金额高达20亿元，期限展期至2028年8月。数字背后也勾勒出了项目长期沉淀所带来的资金压力。
图片来源：
股份对外担保公告。
首开股份2025年半年报则进一步提示了投入力度。报告显示，公司在建国门9号项目上已计划投入71.31亿元。从规划指标看，这片约2.05万平方米的土地上，总建筑面积约9.4万平方米，计容建筑面积约5.5万平方米。以此推算计容面积部分的开发成本，每平方米高达约13万元。
图片来源：
首开股份
2025年半年报。
来自北京市住建委官网信息显示，建国门九号销售均价约为15万元/平方米。若按均价计算，该项目计容面积每平方米的毛利率仅约为15.4%。截至目前，建国门9号项目仍未建设完成，预计在2027年底完成交付，企业对于项目的投资动作仍将继续。
“该项目资金沉淀规模惊人，以71.31亿元总投资、21年周期计算，即使按保守的8%年化资金成本估算，财务费用已累计超过60亿元，实际沉淀成本可能已逼近或超过百亿元。”柏文喜表示，这意味着项目真实开发成本可能高达20万元/平方米以上，远超15万元/平方米预售均价，项目实际已处于亏损状态。
柏文喜进一步分析认为，15.4%的毛利率也是一个危险信号，一旦销售周期拉长、营销费用超支或交付标准提升，项目将迅速滑向亏损。更严峻的是，当前市场调整期下，高端住宅议价空间收窄，降价促销将进一步侵蚀本就微薄的利润。
值得注意的是，近年来，首开股份业绩持续承压。
财务数据显示，2022年首开股份归属上市公司股东净利润为-4.61亿元；2023年亏损扩大至-63.39亿元；2024年亏损进一步加剧至-81.41亿元。2025年，公司预计实现归母净利润为-55亿元～-69亿元，这将是首开股份连续第四年录得亏损。
记者就了解项目去化、户型设计及容积率等情形致电了建国门九号项目销售部门、开发商及首开集团，均未获得有效回复。其中，销售部门表示，项目属于“旧改”，开发商不支持采访；首开集团以电话不对外、无法转接为由拒绝了采访需求；开发商方面，记者拨打了多个东银燕华公开信息中提供的电话号码，但均未能接通。
对于首开股份而言，建国门九号的预售是一次回笼资金的机会，但项目最终能否实现预期销售目标，提振业绩，答案需要等待销售数据出炉。截至发稿，该项目仍未有网签，建国门九号的故事，仍在继续。
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